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A Desnecessidade de Pronunciamento Judicial para Resolução de Contratos diante da nova previsão do Art. 62, parágrafo único, da Lei n°. 13.097/2015

Direito Imobiliário | Quinta-feira, 21 de Julho de 2016

A Desnecessidade de Pronunciamento Judicial para Resolução de Contratos diante da nova previsão do Art. 62, parágrafo único, da Lei n°. 13.097/2015

A Desnecessidade de Pronunciamento Judicial para Resolução de Contratos diante da nova previsão do Art. 62, parágrafo único, da Lei n°. 13.097/2015

Previsão legal, que reforça o Art. 475 do CCB, trará benefícios às Construtoras perante a resolução de casos de inadimplemento de seus clientes.

 

Com a entrada em vigor do Art. 62, parágrafo único, da Lei n°. 13.097/2015, que alterou o Art. 1º do Decreto-Lei n°. 745/1969 e que trata sobre a Cláusula Resolutiva Expressa nos Contratos (e sua operação de pleno direito), muito se discute sobre a possibilidade de resolução contratual, em razão do inadimplemento, sem necessidade de buscar a via judicial para pronunciamento do Juízo declarando a Resolução do contrato.

Na área Imobiliária são recorrentes os casos de inadimplência contratual dos clientes perante as Construtoras, diante de um negócio jurídico formalizado entre as partes. Inclusive, o Art. 475 do Código Civil Brasileiro já trazia a possibilidade de a parte lesada pedir a resolução do contrato nestas situações específicas. Entretanto, doutrina e jurisprudência especializadas firmavam entendimento de que, mesmo com esta previsão, havia a necessidade de declaração expressa judicial quanto à Resolução do contrato, para, só então, buscar meios de retomar o bem.

Mas, e com essa afirmação trazida pelo parágrafo único do Art. 62 da Lei n°. 13.097/2015? O que é que muda? Veja-se, primeiramente, o que preceitua o dispositivo legal:

“Art. 62.  O art. 1º do Decreto-Lei nº 745, de 7 de agosto de 1969, passa a vigorar com a seguinte redação:

Art. 1°. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Parágrafo único.  Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora”.

 

Pois bem. Mesmo com a nova previsão legal, ainda há muita discussão sobre a manutenção da necessidade de se buscar a via judicial para declarar a Resolução do contrato. Há quem discorde da amplitude que pretendem dar ao dispositivo, posto que não poderia ser requerido o desfazimento do negócio diretamente ao Registro de Imóveis(hipótese de registro da PCV), que não teria competência para analisar se aquele contrato, de fato, deve ser resolvido pelo mero inadimplemento ou se ainda poderia ser mantido, até mesmo considerando eventual cumprimento substancial do negócio.

Entretanto, o entendimento majoritário sobre o tema destaca que bastaria proceder com a Notificação Extrajudicial do devedor, via cartório de títulos e documentos, concedendo prazo de 15 (quinze) dias para purgar a mora, para, em não sendo o caso de adimplemento, proceder com a resolução de pleno direito, de forma automática, buscando apenas o Judiciário para retomar o bem, caso ainda em posse do devedor e sem desocupação amigável.

Em síntese, havendo a Cláusula Resolutiva expressa e sendo configurado o inadimplemento, nos termos do “caput” do Art. 62 da já mencionada lei, a resolução poderá se dar de forma extrajudicial. Assim, somente seria proposta ação para reintegração de posse, o que facilitaria a concessão de retomada do bem através de liminar em favor da Construtora e em detrimento do devedor, sem necessidade de condicioná-la a uma prévia Resolução judicial do contrato.

Fato é que os Tribunais ainda não decidiram expressamente sobre o tema e alguns doutrinadores ainda entram em divergência sobre o assunto. Porém, a nova lei veio, justamente, com o objetivo de mudar o entendimento das Cortes Nacionais e reforçar o que já preceituava o Art. 475 do Código Civil Brasileiro, trazendo a possibilidade de resolver automaticamente os negócios jurídicos de forma menos onerosa e mais célere, o que é um verdadeiro ganho para todas as Construtoras que sofriam as consequências de mais e mais demandas judiciais em busca de um direito já garantido e, agora, reconhecido, fixando-se uma segurança jurídica aos institutos já disciplinados textualmente no ordenamento jurídico.

 

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